1. התובעות הן שתי חברות בניה, אשר זכו בשנת 1999, ביחד עם שמונה חברות נוספות, במכרז לבנייתן של 564 יחידות דיור, בעשרה מתחמים, בשכונה חדשה בשם "אגן האיילות" בתחומי המועצה המקומית גבעת זאב. התובעות מימשו את זכייתן ובנו כל אחת, במתחם אחד, 36 דירות בששה בניינים. בנייתן של הדירות ושל השכונה כולה הסתיימה רק בשנת 2009, ובתביעה שלפני עותרות התובעות לחייב את הנתבעים בתשלום פיצויים בסכום של 21,007,351 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו להן לטענתן בשל התמשכות הפרוייקט באשמם של הנתבעים. אשם זה, על פי הנטען, מתבטא בעיקר בסירובם של הנתבעים 1 ו-2 (להלן:
הנתבעים) לאפשר לתובעות להשתחרר מן החוזים לפיתוח ולבניה שנכרתו לאחר הזכיה במכרז, אשר קרסו בשל סיכול ובשל שינוי נסיבות קיצוני - סירוב המהווה הפרת החוזים עימן - ובאילוצן של התובעות, בחוסר תום לב, להשלים את הבניה תוך נשיאה בהפסדים גדולים.
העובדות הצריכות לענין
2. עיקרו של הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת והוא נלמד מכתבי הטענות, מעדויות הצדדים ומהמוצגים.
במהלך שנת 1999 פירסם הנתבע 1, משרד הבינוי והשיכון (להלן:
משרד השיכון), מכרז לבנייתן של 564 יחידות דיור בעשרה מתחמים (המכרז המקורי התייחס ל-594 יחידות דיור ב-11 מתחמים וצומצם לאחר מכן). המכרז נועד להקמתה של שכונת "אגן האיילות", 2.5 ק"מ מערבית לישוב גבעת זאב. השכונה תוכננה לכלול דירות רווחה, בצפיפות נמוכה וברמת פיתוח גבוהה, למכירה ולהשכרה לציבור (סעיף 3 לתצהירה של שרה צימרמן, מנהלת אגף נכסים ודיור במשרד השיכון (להלן:
צימרמן)). במכרז זכו עשר חברות ובהן התובעות - התובעת 1, יורו ישראל (י.ש.) בע"מ (להלן:
יורו), והתובעת 2, מוריס אלון בע"מ (להלן:
מוריס). כל אחת מהתובעות זכתה במתחם לבנייתן של 36 יחידות דיור בששה בניינים. התובעות חתמו על חוזי פיתוח עם הנתבע 2, הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי (להלן:
הממונה) (יורו ביום 24.11.99, ומוריס ביום 2.12.99), שבמסגרתם הועמדה הקרקע לרשות התובעות לשם פיתוחה ובניית יחידות הדיור וניתנה התחייבות הממונה לחתימה על חוזי חכירה בהמשך, אם התובעות ימלאו אחר כל התחייבויותיהן במועדן. כן חתמו התובעות על חוזי בניה והשלמת פיתוח עם מדינת ישראל, באמצעות משרד השיכון (יורו ביום 5.1.00, ומוריס ביום 17.1.00), אשר הסדירו את לוחות הזמנים לביצוע הבניה ועבודות הפיתוח, הן אלה שבתחומי המגרשים והן עבודות הפיתוח הכללי.
על פי חוזי הבניה, היה על התובעות לסיים את שלב 08, שלב היסודות, תוך שמונה חודשים מהמועד הקובע, 31.10.99; ואת כל עבודות הבניה והפיתוח, כולל אכלוס הדירות, תוך 36 חודשים ממנו.
ביום 12.4.00 פנתה יורו לצימרמן בבקשת אורכה לסיום שלב 08 וקיבלה אורכה לסיום שלב זה עד ליום 31.12.00 (נספח א' לתצהיר צימרמן ומוצגים נ/30 ו-נ/31). ביום 2.7.00 פנתה מוריס בבקשה דומה (מוצג נ/1), שככל הנראה נענתה גם היא בחיוב.
3. ביום 28.9.00 פרצה אינתיפאדת אל אקצה אשר הביאה להתדרדרות המצב הבטחוני במדינת ישראל בכלל, ובאזור גבעת זאב שבתחומי יהודה ושומרון בפרט. בהמשך לכך, נעצרה התקדמות פרוייקט "אגן האיילות", כפי שיפורט להלן.
עד פרוץ האינתיפאדה מכרה יורו שתי דירות בלבד (לגב' סמדר דניאל ולמשפחת ששון, בחודש אפריל 2000). לאחר מכן לא נמכרה אף לא דירה אחת. מוריס מכרה דירה אחת לפני פרוץ האינתיפאדה (למשפחת זקן, בחודש אוגוסט 2000) ושתי דירות בלבד לאחר מכן (למשפחות כהן ושדה, בחודשים אוקטובר ודצמבר 2000, בהתאמה). סך הכל מכרו התובעות בפרוייקט חמש דירות בלבד מתוך 72.
4. יורו פנתה לנתבעת 3, המועצה המקומית גבעת זאב (להלן:
המועצה המקומית), בבקשה לקבל היתרי בניה לכל ששת המגרשים, אך חזרה בה תוך חודש בנוגע לארבעה מהם (מתוך עדותה של עפרה חדד המשמשת מנהלת ביורו (להלן:
חדד), בעמ' 92, שורות 16-15). היתרי הבניה ביחס לשני מגרשים בלבד (319 ו-320) ניתנו ליורו ביום 26.6.01 (יצויין, כי ביום 14.11.00 ביקשה יורו אורכה נוספת לסיום שלב 08 בשל המצב הבטחוני ומחסור בפועלים, וזו ניתנה לה, במכתב מיום 12.2.01, עד ליום 1.4.01 - נספח א' לתצהיר צימרמן). במועד כלשהו שלא התחוור בראיות, פנתה יורו למועצה המקומית בבקשה לביטול היתר הבניה למגרש 319 ולהחזרת האגרה, והיתר זה בוטל (נספח ג' לתצהירה של סוניה קאופמן, מ"מ מהנדס המועצה המקומית גבעת זאב (להלן:
קאופמן); סעיף 18 לתצהיר חדד). ביום 13.2.01 פנתה יורו למנכ"ל משרד השיכון בבקשה לדחות את תשלום הסכום האחרון של הוצאות הפיתוח בשל העדר המכירות וקשיי המימון של הקבלנים (מוצג נ/37), ואולם לנוכח העובדה שדחיית התשלום הותנתה בתוספת "ריבית חשב", העדיפה יורו לשלם את הוצאות הפיתוח במועד (עדות חדד, בעמ' 80, שורות 24-23). יורו ביצעה עבודות שלד: במגרש 320 - קומת מחסנים ושתי קומות נוספות, ובמגרש 319 (ככל הנראה לפני ביטול ההיתר) - קומת מחסנים ורצפה ראשונה (סעיף 9 לתצהיר חדד). חדד העידה כי בחודש דצמבר 2001 הפסיקה יורו לעבוד באתר (בעמ' 71, שורות 25-24).
מוריס קיבלה היתרי בניה ביחס לכל ששת המגרשים ביום 19.9.00. ביום 16.9.01 החזירה מוריס למועצה המקומית את היתרי הבניה ביחס לארבעה מגרשים (314-311) שבוטלו לפי בקשתה בשל כך שלא הצליחה למכור אף לא דירה אחת נוספת (נספחים ד' ו-ה' לתצהיר קאופמן; מוצג נ/21). ביום 18.3.01 פנתה מוריס למשרד השיכון בבקשה לדחות את תשלום הוצאות הפיתוח בשל קשיי שיווק (מוצג נ/9). במטרה להקל על החברות הקבלניות, החליטה ועדת המכרזים העליונה במשרד השיכון להשיב לכולן את הוצאות הפיתוח עבור הדירות שטרם נמכרו, תוך פריסה מחודשת של התשלומים כנגד העמדת ערבויות (סעיף 12 לתצהיר צימרמן). בעקבות זאת חתמה מוריס ביום 21.10.01 על תוספת לחוזה הבניה בדבר החזר הוצאות הפיתוח כאמור (מוצג נ/10). דחיות נוספות בתשלום הוצאות הפיתוח ניתנו למוריס בימים 9.4.02 (מוצג נ/11) ו-5.8.02 (מוצג נ/13) (וראו גם פנייתה של מוריס מיום 20.10.03 לאורכה נוספת - מוצג נ/14). ביום 8.5.02 החליט משרד השיכון להשיב למוריס גם את הוצאות הפיתוח ששולמו בגין שלוש הדירות שנמכרו, בכפוף להמצאת ערבות בנקאית ושיק דחוי למועד התשלום החדש (מוצג נ/12).
לקראת חודש מאי 2002 היתה מוריס קרובה להשלמתם של בנין אחד (במגרש 309) ושל שלד בנין נוסף (במגרש 310) (סעיף 9 לתצהיר מוריס אלון, המשמש מנהל במוריס (להלן:
אלון), וכן בעדותו, בעמ' 28-27). בתשובה לפנייתה של מוריס למשרד השיכון ביום 21.1.02, אישרה צימרמן ביום 25.4.02 כי משרד השיכון יעמוד בהתחייבויותיו לביצוע פיתוח לאכלוס (נספחים ח' ו-ט' לתצהיר צימרמן; מוצג נ/6).
5. לנוכח הקשיים שאליהם נקלע הפרוייקט בשנת 2001, קיימו החברות הקבלניות דיונים במסגרת ארגון הקבלנים והבונים ואף פנו לראש המועצה המקומית ולמשרד השיכון. כך, למשל, ביום 12.3.01 החליטו הקבלנים לפנות למשרד השיכון בבקשה לקבלת הטבות (דוגמת "מענקי מקום" או התחייבות המדינה לרכוש דירות שלא נמכרו), תוך שמירת האפשרות לדרוש את ביטול ההסכמים ואת השבת מתחמי הבניה אם יסורבו (מוצג נ/3); ביום 29.5.01 התקיימה פגישת עבודה במועצה המקומית במסגרתה הועלו אפשרויות פעולה כגון יציאה למהלך משותף לשיווק הדירות, הקטנת הדירות שייבנו, בדיקת האפשרות ליתן פטור מתשלום ארנונה על אדמת בנין ולעכב ההליכים נגד קבלנים שלא עמדו בתשלומים, ייזום פגישות עם הגורמים הרלבנטיים במשרד השיכון ועוד (מוצג נ/4; וראו גם מוצג ת/5 מכתב ראש המועצה המקומית באותה עת, שאול מזרחי, ליו"ר ארגון הקבלנים מיום 20.12.01 בדבר "עסקת חבילה" שהושגה עם משרד השיכון הכוללת מספר הטבות והקלות); ביום 25.6.01 התקיימה ישיבה רבת משתתפים אצל מנכ"ל משרד השיכון, שבסיומה סוכם כי משרד השיכון יעשה "
מאמץ עילאי" לקדם את פרוייקט "אגן האיילות". באותה ישיבה הוזכרה החלטת ממשלה בדבר סיוע לרוכשי הדירות שחלקו מענק וחלקו הלוואה מסובסדת, והוחלט על הקמת צוות אשר יאתר את הבעיות ויניע "
תהליך מהיר של מתן פתרונות לבעיות שהועלו" (מוצג ת/14); ביום 20.6.01 מינה מנכ"ל משרד השיכון את הצוות (שכלל בין היתר את צימרמן) והורה לו לתת "
עדיפות וקדימות לטיפול בבעיה זו ולדווח לי אחת לשבוע על התקדמות עבודת הצוות" (מוצג ת/20); ביום 3.7.01 נפגשו נציגי החברות שוב עם אנשי משרד השיכון ושטחו בפניהם את בקשותיהם. ניתנו הבטחות לטיפול במספר נושאים, ואולם "
נדחו על הסף בקשות החברות להבטחת רכישה, להחזרת ערבויות ולהחלת הסיוע גם ללא זכאים. המשרד סבור כי התחלת בניה על ידי
כל החברות ולו בהיקפים קטנים תסייע ליצור בשטח אוירה חיובית ומבטיחה יותר עבור קהל המתעניינים" (סעיפים ח' ו-ט' למוצג נ/5).
בקיץ 2001 ערך משרד השיכון מבצע כלל ארצי לעידוד מכירת דירות בפרויקטים לבניה בשם "
הזמנה אדירה לדירה", ובחודש אוקטובר 2001, בחג הסוכות, ערכו החברות הבונות יריד דירות מיוחד לשכונת "אגן האיילות" (סעיף 17 לתצהירי חדד ואלון ועדות חדד בעמ' 75). ואולם, כל מאמצי השיווק לא נשאו פרי והתובעות לא מכרו דירות נוספות (עדות צימרמן, בעמ' 174, שורה 8).
6. ביום 28.5.02 כתב מהנדס המועצה המקומית יגאל שילדקרוט (להלן:
שילדקרוט) למנהל מחוז ירושלים במשרד השיכון מכתב, שהעתקו נשלח לחלק מן החברות הבונות, לרבות התובעות (מוצג ת/3). על מכתב זה יצא קצפן של התובעות, והוא שמהווה לטענתן הבסיס לתביעה נגד המועצה המקומית. וזו לשונו: "
בימים אלו מסתיימת בנייתן של מספר קטן של דירות בשכונת אגן האיילות. ברצוננו להתריע כי אין בכוונתינו לקבל את מספר הדירות הנמצאות בשלבי סיום ולאשרן לאיכלוס, עד אשר לא יושלמו כל עבודות הפיתוח ובניית מבני ציבור ומסחר בסיסיים אשר יוכלו לשרת את התושבים שיתאכלסו במקום. עד שלא תסתיים בנייתם של כשליש ממבנה המגורים שאושרו לשלב הראשון ומבני ציבור ומסחר מינימליים - אין בכוונתינו לאשר את האכלוס בשכונה".
במענה למכתב זה השיב מנהל המחוז, כדלקמן: "
משרדנו ימשיך במאמץ לחידוש תנופת הבניה, אנו מבצעים את כל עבודות הפיתוח הנדרשות לאכלוס יח"ד. עזרת המועצה המקומית חיונית תמיד ובמיוחד במציאות הנוכחית. אנו פתוחים לרעיונות יצירתיים הנדרשים לשלב הביניים הנוכחי" (מוצג ת/10, מיום 24.6.02).
7. ביני לביני, בשנת 2001 פנתה אחת מהחברות הבונות, בן אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ (להלן:
בן אבו), בתביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו ביטלה בן אבו כדין את חוזי הפיתוח והבניה עם המדינה עקב סיכולם (ת"א (י-ם) 3531/01
בן אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון). בפסק הדין שניתן ביום 25.7.02, ושאליו עוד נשוב בהמשך (להלן:
פסק דין בן אבו או
ענין בן אבו), קיבל בית המשפט (השופט י' צבן) את התביעה וקבע כי בן אבו ביטלה כדין את חוזי הפיתוח והבניה שהפכו בלתי מעשיים ובלתי אפשריים וכי עמידת המדינה על קיומם של החוזים מהווה התנהגות שלא בתום לב המקנה לבן אבו זכות לביטולם. עוד נקבע, כי בן אבו הפרה את ההסכמים שערכה עם רוכשי הדירות ממנה (שבעה במספר) ולכן דין הסכמים אלה להתבטל. רוכשי הדירות היו צד להליך והסכימו לביטול ההסכמים ולהשבה. המדינה לא הסכינה עם פסק דין
בן אבו וערערה עליו לבית המשפט העליון (ע"א 8579/02).
בעקבות פסק דין
בן אבו הודיעה יורו ביום 27.8.02 למשרד השיכון על ביטולם של הסכם הפיתוח והסכם הבניה (נספח ו' לתצהיר צימרמן). משרד השיכון דחה את ההודעה במכתב מיום 1.9.02 (נספח ז' לתצהיר צימרמן), שבמסגרתו הודיע ליורו כי בכוונתו לערער על פסק דין
בן אבו וכי "
המדינה מעוניינת בהקמת הפרוייקט ומאמינה שיש אפשרות מעשית בהקמת השכונה ובאכלוסה ולפיכך אינה רואה מקום לביטול החוזים ולהשבת כספים ואנו דוחים מכל וכל את טענותיכם בענין זה".
ביום 31.7.02 פנתה מוריס למשרד השיכון בבקשה לדעת "
כיצד השפיעה הפסיקה [בענין
בן אבו]
על עמדתכם באשר לאתר הבניה...", ונענתה ביום 19.9.02 באופן דומה לתשובה שניתנה ליורו (נספח ז' לתצהיר אלון). בחודש אפריל 2003 הוזמנה מוריס להצטרף להליך הגישור שהתנהל בבית המשפט העליון במסגרת הערעור על פסק דין
בן אבו והשיבה בחיוב (
שם).